Bordeaux luxe huurmarkt: wat de cijfers écht vertellen

Bordeaux. Voor veel mensen roept de naam meteen wijn op, die prachtige quais langs de Garonne, misschien een weekendje weg. Maar wie goed naar de huurmarkt kijkt – en dan echt kijkt, niet alleen de glossy brochures leest – ziet iets interessants. De markt voor luxe huurappartementen in Bordeaux evolueert razendsnel, en de cijfers vertellen een verhaal dat je misschien niet verwachtte.

Ik ben een tijdje bezig geweest met het uitpluizen van data, het vergelijken van aanbiedingen, het praten met mensen die hier actief zijn. En eerlijk gezegd : het heeft me op een paar punten verrast. Als je zelf op zoek bent of gewoon wilt begrijpen hoe die markt in elkaar zit, is het zeker de moeite waard om een kijkje te nemen op locationappartement-bordeaux.com – dat geeft je al een concreet beeld van wat er momenteel beschikbaar is en tegen welke prijzen.

Welke cijfers liggen er eigenlijk op tafel ?

Bordeaux is lang een relatief betaalbare grote Franse stad geweest. Maar dat imago klopt al een paar jaar niet meer. Tussen 2015 en 2020 zijn de huurprijzen in het premiumsegment met zo’n 30 tot 40% gestegen. Dat is niet niks. In de meest gewilde buurten – denk aan het historische centrum, de Chartrons, of de nieuwe wijk Bassins à Flot – betaal je voor een kwalitatief appartement van 80 à 100 m² makkelijk 1.800 tot 2.800 euro per maand.

Ter vergelijking : in Lyon of Nantes vind je vergelijkbare oppervlakten met vergelijkbaar afwerkingsniveau voor beduidend minder. Bordeaux speelt dus echt in een eigen categorie, ook voor huurders.

Waarom ? Dat heeft te maken met een combinatie van factoren. De TGV-verbinding met Parijs (twee uur, dat maakt Bordeaux aantrekkelijk voor mensen die in de hoofdstad werken maar liever elders wonen), de massale renovaties in het stadscentrum, en de internationale aantrekkingskracht van de regio – zowel toeristisch als economisch.

De Chartrons versus Bassins à Flot : welke buurt wint het ?

Dit is een vraag die ik mezelf ook stelde. En het antwoord hangt erg af van wat je zoekt.

De Chartrons is de klassieke keuze. Stenen gevels, hoge plafonds, karaktervolle appartementen. Het is de buurt waar antiekhandelaars en galerijen al decennia gevestigd zijn, maar die de laatste jaren ook heel wat jonge professionals en expats heeft aangetrokken. Qua huurprijzen zit je hier stevig, maar de markt is ook stabieler. Leegstand is minimaal. Als je huurt om te wonen – echt wonen, niet tijdelijk – dan is dit een veilige keuze.

Bassins à Flot is een ander verhaal. Nieuwbouw, moderne architectuur, spectaculaire zichten op het water. Het is hipper, jonger van geest, maar ook volatieler. De prijzen schommelen meer, en ik vind persoonlijk dat de buurt zijn identiteit nog aan het opbouwen is. Misschien interessant op middellange termijn als investering, maar als pure woonomgeving ? Ik zou er even mee wachten tot de buurt wat meer tot rust gekomen is.

Wat zoeken huurders in het hogere segment echt ?

Dit is misschien wel het meest interessante deel. Want wat “luxe” betekent, verschuift.

Vijf jaar geleden draaide het allemaal om oppervlakte, parket, marmeren badkamers. Nu zien we dat buitenruimte – een terras, een balkon, een stadstuin – een absolute prioriteit is geworden. Post-covid, uiteraard, maar die trend heeft zich doorgezet. Appartementen met een echt terras in Bordeaux zijn inmiddels 15 à 25% duurder dan vergelijkbare appartementen zonder, op eenzelfde locatie.

Domotica, energieprestatie, laadpaal voor de elektrische auto – dat zijn de criteria die huurders in het hogere segment steeds vaker noemen. Klassieke charme alleen verkoopt niet meer zo makkelijk als dat energie-efficiëntie ontbreekt. Een DPE-label E of F? Dat is zelfs in Bordeaux een echte rem geworden, ook voor huurappartementen.

Is het interessant om in dit segment te investeren ?

Ik ga hier geen financieel advies geven – dat is niet mijn rol. Maar ik kan wel zeggen wat de cijfers laten zien.

De brutorendementen in het luxe huursegment in Bordeaux liggen doorgaans tussen 3 en 4,5%. Dat is minder dan in het middensegment, maar de huurders zijn stabieler, de onderhoudskosten op kwalitatief vastgoed zijn voorspelbaarder, en de waardeontwikkeling van het pand zelf speelt een grotere rol in het totaalplaatje.

Het risico ? Bordeaux is niet immuun voor marktcorrecties. Na de sterke stijgingen van de afgelopen jaren, en met de huidige rentestijgingen die ook kopers afremmen, zou je kunnen verwachten dat de druk op huurprijzen iets afneemt. Misschien. De markt heeft echter laten zien dat hij veerkrachtig is, zeker in het topsegment.

Wat moet je nu eigenlijk onthouden ?

Bordeaux is geen bubbel. Het is een markt die structureel is veranderd, aangedreven door echte vraag – van expats, van Parijzenaars die telewerken, van internationale huurders die de levenskwaliteit van de regio zoeken.

De prijzen zijn hoog. Maar ze zijn niet onlogisch. En voor wie weet wat hij zoekt – een goed gelegen appartement, kwalitatief afgewerkt, in een buurt met toekomst – zijn er nog steeds goede opties te vinden.

Het vraagt alleen dat je de markt kent. Dat je de juiste vragen stelt. En dat je niet alleen kijkt naar de vraagprijs, maar naar wat die prijs écht rechtvaardigt.